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沈阳百货业过于“饱和”
文章来源:时代商报  2013.04.02

  伊势丹的撤离,引发沈阳百货业的集体思考。

  伊势丹的撤离并非个例。

 

    商业百货的“体力不支”,在近半年内早已不是新鲜事。仅去年12月,就有世茂百货五里河、先先百货和华联百货文萃路店先后转型、转租或停业闭店,似乎为沈阳的商业地产营造出一些落寞的景象。

    与之形成鲜明对比的,自2012年4月起,盾安新一城、新世界百货津桥路店等9家商业百货去年先后进驻,在“三退九进”的背景下,沈阳商业地产大环境的优劣让人无法识别。

    “我认为沈阳商业地产的大环境并没有问题,最核心的问题在于商业百货数量太多,市场供过于求,饱和度太高以致顾客分流严重。”辽宁省社科院经济所副所长张万强对记者表示,无论是外资百货还是国内百货品牌,其退市当然有劳动力及租金成本上升、电商网购对实体商业的冲击等方面的影响,但商业地产退市沈阳的最根本原因,还是沈阳近年开业的大商场太多,导致供求失衡。

    在去年年末,曾有熟悉沈阳商业地产情况的业内人士表示,沈阳目前包括在建、在售的商业中心,总供应量达到了2000万平方米,估算下来,沈阳人均商业购物面积近30平方米,在金廊、中街、太原街等沿线,商业地产密集度更是不言而喻。与之相比,公开数据显示,在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般为1.2平方米,而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米,部分城市甚至已达到2-3平方米。与之相比,作为1.5线城市的沈阳商业地产供过于求的程度可见一斑。

  自身经营是停业主因

  “除市场饱和度太高外,自身经营缺陷也是商业百货在沈阳市场无法支撑下去的重要原因。”张万强分析表示,许多百货自身的定位不明确、管理理念不能够适应沈阳本地顾客群的需求和喜好,才导致在市场洗牌中被逐渐淘汰。

  “看有那么多的商业地产进驻沈阳就能知道,沈阳的商业地产发展走向,房地产业内还是比较看好的。”某大型房地产国企高级主管贺西(化名)在接受记者采访时表示,“在沈阳做商业地产也有做得很好的企业,许多百货的退市,主要原因还是自身经营不善。”

  贺西表示,自己曾考察过业已退市以及现阶段人气冷落的几个商业百货,“从整体硬件规划、各产业配比,到招商资源,再到卫生条件、采光、指示牌安插这些细节,都存在问题。”贺西说,这些因素加起来就构成了消费者的“购物体验”,“购物体验”应当是商场百货吸引消费者的核心金牌。比如自己某次去一家人气冷落的百货商场看电影,夜场出场的时候完全没有指示牌,也没有直出通道,一批观众都迷了路,硬软件差距立见。“现在沈阳的人均商业配比面积在全国都是居首的,竞争这么激烈,购物体验做不好,消费者肯定不愿意光顾。”贺西表示,即便自身定位非高端“摩尔”,但地段选择、经营定位、招商资源等方面,可做好的余地仍然很大,“就比如最常见的停车、商场卫生度等,专业与否就是看百货本身是否认真对待。”

  沈阳商业缺乏“中间带”

  贺西告诉记者,与北京、深圳等许多一线城市商业地产市场模型呈“枣核型”不同,沈阳的商业地产市场模型呈“哑铃型”。

  “沈阳的商业地产现状是,像恒隆、万象城一类较为高端的商业地产,以及五爱街沿线等主打低端的商业地产的发展都比较好,但中端市场却很缺乏。”贺西说,这种局面下,其实商业百货的发展空间很大,就看企业自身能否合理把握。

  商业布局要理性适当

    “实际上,一个地区的商业地产布局是由政府与进驻企业共同决定的。”张万强表示,现阶段政府有关部门对商业地产的优惠条件较为突出,有许多企业看好沈阳消费市场的发展前景,也存在非理性扩张的情况,“就保持沈阳商业地产良好、可持续市场环境来看,对于未来新入市的商业百货,无论是政府还是企业,都应当保持理性。”

    张万强预测,沈阳的商业百货业的洗牌局面,至少在5年之内都不会结束,在此期间,对于商业百货,建议从定位、经营理念等各方面,做好适合沈阳本地消费人群的规划,做出自身特色,才能赢得竞争。

 

 

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